คำตอบฉบับเต็ม
พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 และฉบับแก้ไขปี 2551 อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดในไทยได้ ไม่เกินโควต้า 49% ของพื้นที่ขายรวมของอาคารชุดนั้น ส่วนที่เหลือต้องเป็นชื่อคนไทย เงินที่ใช้ซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศและออก Foreign Exchange Transaction Form (FET) ขั้นต่ำตามมูลค่าโอน
เอกสารหลักจากผู้ซื้อ: (1) พาสปอร์ตและสำเนาทุกหน้า (2) FET Form จากธนาคารผู้รับโอน ระบุชื่อผู้ซื้อ จำนวนเงิน วัตถุประสงค์ 'ซื้อคอนโด' (3) สำเนาทะเบียนบ้านหรือสัญญาเช่าในไทย (กรณีอยู่ไทย) (4) Power of Attorney หากให้ทนายโอนแทน — ฉบับนี้ต้องผ่าน Notary Public + Apostille หากเซ็นจากต่างประเทศ
เอกสารจากผู้ขาย/โครงการ: (1) สัญญาจะซื้อจะขาย (Sales and Purchase Agreement) (2) หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ตัวจริง (3) ใบรายงาน Foreign Quota จากนิติบุคคลอาคารชุดออกไม่เกิน 30 วัน (4) ใบปลอดหนี้นิติบุคคล (5) ใบเสร็จค่าน้ำ-ค่าไฟปลอดหนี้
Notary Public มีบทบาทสำคัญในการรับรอง Power of Attorney ที่ผู้ซื้อต่างชาติเซ็นในต่างประเทศ เพื่อให้ทนายในไทยไปโอนกรรมสิทธิ์แทน คำมอบอำนาจต้องระบุเลขห้องชุด เลขโฉนด ชื่อโครงการ และวงเงิน Notary + Apostille + แปลภาษาไทย
ค่าธรรมเนียม ณ วันโอน: (1) ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (เจรจาแบ่งครึ่งกับผู้ขาย) (2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือไม่เกิน 5 ปี (3) อากรแสตมป์ 0.5% (4) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามอายุการถือครอง รวมทั้งสิ้นประมาณ 3–6% ของราคาขาย
แพ็กเกจของสำนักงาน 25,000 บาท ครอบคลุม Due Diligence โครงการ, ตรวจ Foreign Quota, จัด Power of Attorney + Notary, ตรวจสัญญา, โอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน, รับ อช.2 ใหม่ในชื่อผู้ซื้อ
ภูมิหลังทางกฎหมายและเหตุผลของขั้นตอนนี้
เหตุผลที่ขั้นตอนนี้ต้องดำเนินตามลำดับอย่างเคร่งครัดคือทุกระดับของการรับรองต้องอ้างอิงลายเซ็นและตราประทับของระดับก่อนหน้า กล่าวคือกรมการกงสุลจะรับรองได้ก็ต่อเมื่อมีตัวอย่างลายมือชื่อของทนายความผู้รับรองเก็บไว้ในระบบ และสถานทูตปลายทางจะรับรองได้ก็ต่อเมื่อมีตัวอย่างลายมือชื่อของเจ้าหน้าที่กระทรวงการต่างประเทศไทย ห่วงโซ่นี้เรียกว่า Chain of Authentication ที่ต้องเรียงตามลำดับห้ามสลับ
บริบททางกฎหมายระหว่างประเทศมีผลต่อรูปแบบเอกสารโดยตรง ประเทศที่อยู่ในระบบ Common Law มักรับรอง Affidavit หรือ Statutory Declaration ที่มี Notary Block แบบอเมริกัน ส่วนประเทศ Civil Law อย่างเยอรมนี ฝรั่งเศส ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ ต้องการคำรับรองในรูปแบบที่กฎหมายของประเทศนั้นกำหนด การจัดทำเอกสารจึงต้องปรับ Template ให้ตรงกับประเทศปลายทาง ไม่สามารถใช้ฟอร์มเดียวกันได้ทุกที่
ใครเหมาะกับบริการนี้และเงื่อนไขที่ต้องรู้
บริการนี้เหมาะกับคนไทยที่ต้องใช้เอกสารในต่างประเทศและชาวต่างชาติที่อยู่ในประเทศไทยและต้องส่งเอกสารกลับประเทศต้นทาง โดยเฉพาะกลุ่มที่กำลังเตรียมจดทะเบียนสมรสกับชาวต่างชาติ กลุ่มที่ต้องยื่นวีซ่าทำงานหรือวีซ่านักเรียน กลุ่มที่ต้องโอนทรัพย์สินข้ามประเทศ หรือกลุ่มที่ต้องดำเนินคดีในศาลต่างประเทศ ทั้งนี้ผู้ยื่นต้องบรรลุนิติภาวะและถือเอกสารแสดงตนตัวจริงในวันรับรอง
เหมาะสำหรับลูกค้าที่ต้องการความรวดเร็วและความถูกต้อง 100% เพราะข้อผิดพลาดเพียงเล็กน้อยในเอกสารระหว่างประเทศอาจทำให้ใบสมัครถูกปฏิเสธและต้องเริ่มกระบวนการใหม่ทั้งหมด ลูกค้ากลุ่มหลักของเราได้แก่นักธุรกิจที่จัดตั้งบริษัทในต่างประเทศ พ่อแม่ที่ส่งบุตรไปเรียน คู่สมรสต่างชาติที่ต้องดำเนินเรื่อง Spouse Visa และผู้รับมรดกข้ามประเทศที่ต้องการ Power of Attorney
เอกสารต้นฉบับที่ลูกค้าต้องเตรียมล่วงหน้า
ลูกค้าควรเตรียมข้อมูลประกอบ เช่น ชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ของผู้รับมอบอำนาจในต่างประเทศ เลขหนังสือเดินทาง วันเดือนปีเกิด สถานที่เกิด และวัตถุประสงค์การใช้เอกสารอย่างละเอียด เพราะข้อมูลเหล่านี้จะถูกระบุในเอกสารและตรวจสอบโดยปลายทาง ความผิดพลาดของชื่อแม้เพียงตัวอักษรเดียวสามารถทำให้เอกสารใช้ไม่ได้และต้องแก้ใหม่ทั้งฉบับ
หากลูกค้าจะใช้เอกสารกับหลายประเทศพร้อมกัน ควรจัดทำหลายชุดตั้งแต่ขั้นตอน Notary เพื่อให้ได้ราคาแพ็กเกจที่ประหยัด ค่าธรรมเนียมต่อชุดที่ 2-3 จะลดลงประมาณ 30% เพราะใช้การประทับตราและการบันทึก Register ในรอบเดียวกัน เอกสารสำเนาที่ผลิตจากต้นฉบับเดียวยังถือว่าเป็นต้นฉบับสำหรับแต่ละสถานทูตที่ใช้
ขั้นตอนทำงานภายในสำนักงานของเรา (Workflow)
บริการ Mobile Notary ใช้สำหรับลูกค้าที่ไม่สะดวกเดินทางมาสำนักงาน เจ้าหน้าที่ทนายจะเดินทางไปยังบ้าน โรงแรม หรือออฟฟิศของลูกค้า พร้อมเอกสารที่จัดเตรียมไว้ครบ ค่าเดินทางในเขตกรุงเทพชั้นใน 500-1,000 บาท ชั้นนอกและสมุทรปราการ 1,000-1,800 บาท ทั้งนี้ลูกค้าจะได้รับใบเสนอราคารวมทุกค่าใช้จ่ายล่วงหน้า
สำหรับลูกค้า Corporate ที่มีปริมาณเอกสารจำนวนมาก สำนักงานมีบริการ On-Site Notary ส่งทีมไปประจำที่บริษัทเป็นวัน ๆ และคิดค่าบริการแบบเหมาจ่าย ลดต้นทุนเฉลี่ยต่อฉบับลง 40-60% นิยมใช้กับบริษัทที่ต้องดำเนินเรื่อง POA สำหรับสาขาในต่างประเทศ บริษัทขนส่งระหว่างประเทศ และบริษัทที่จัดส่งแรงงานไทยไปต่างประเทศ
การประสานงานกับหน่วยงานราชการไทย (MFA / กรมการกงสุล)
หลังจาก Notary เสร็จ เอกสารจะถูกส่งต่อให้ทีมเดินเอกสารยื่นต่อกองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ ที่ถนนแจ้งวัฒนะ ปกติใช้เวลา 2-3 วันทำการสำหรับงานปกติ และ 1 วันทำการสำหรับงานเร่งด่วน (ค่าธรรมเนียมเพิ่มตามที่กระทรวงกำหนด) ทีมงานจะรับบัตรคิวตั้งแต่ 7:30 น. เพื่อให้ได้คิวต้น ๆ ของวัน
การประสานงานกับกรมการกงสุลใช้ระบบ e-Service ที่กระทรวงพัฒนาไว้ ทีมงานของเราอยู่ในระบบ Pre-Registered Agent ที่สามารถยื่นได้หลายชุดในรอบเดียว และตรวจสอบสถานะผ่าน API ภายในที่เชื่อมกับระบบกระทรวง การพัฒนาระบบนี้ทำให้เรารู้สถานะของเอกสารแบบ Real-time และแจ้งลูกค้าได้ทันที
การยื่นเรื่องกับสถานทูตและหน่วยงานปลายทาง
เอกสารบางประเภทเช่น Business License ที่จะใช้จัดตั้งสาขาในต่างประเทศ ต้องผ่านการแปลโดยผู้แปลที่ได้รับการรับรองจากสถานทูตปลายทางก่อน เช่น สถานทูตจีนต้องการ Chinese Translation ที่ทำโดยบริษัทแปลในรายชื่อที่สถานทูตกำหนด ส่วนสถานทูตเยอรมันยอมรับ Sworn Translator ที่ขึ้นทะเบียนกับศาลเยอรมัน สำนักงานเรามีพันธมิตรในทุกประเทศปลายทางสำคัญ
ในกรณีที่เอกสารต้องส่งกลับไปใช้ในต่างประเทศ ลูกค้าสามารถเลือกบริการ DHL/FedEx ระหว่างประเทศที่สำนักงานจัดให้ ราคาเริ่ม 1,500 บาทไปยุโรป/อเมริกา 1,200 บาทไปเอเชีย พร้อม Tracking Number ส่งให้ลูกค้าทันทีที่ออกจากสำนักงาน เอกสารทุกชิ้นจะถูกห่อในซองกันน้ำและกล่องแข็งเพื่อป้องกันการชำรุดระหว่างขนส่ง
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและวิธีหลีกเลี่ยง
ความเข้าใจผิดเรื่องระยะเวลาทำให้ลูกค้าจำนวนมากพลาดกำหนดสำคัญ เช่น คิดว่า Apostille ใช้เวลา 1 วัน ทั้งที่จริงแล้วต้องบวกเวลา Notary และเวลานัดคิวที่ MFA รวมแล้วอย่างน้อย 3-5 วันทำการ ทีมเราจะให้ Timeline แบบ Calendar ที่ระบุวันส่งมอบเป็นรายชั่วโมงในใบเสนอราคา ลูกค้าจึงวางแผนได้แม่นยำ
การไม่เก็บสำเนาคู่ฉบับไว้ทำให้เกิดปัญหาเวลาเอกสารหายระหว่างขนส่ง สำนักงานเราเก็บ Scan ทุกหน้าของเอกสารใน Cloud Storage ที่ปฏิบัติตามมาตรฐาน PDPA และมอบ Soft Copy ให้ลูกค้าทุกครั้ง กรณีเอกสารหายระหว่างขนส่งสามารถทำใหม่ได้ภายใน 24 ชั่วโมงโดยอ้างอิงเลข Register เดิม
การรับประกันคุณภาพและนโยบายแก้ไขฟรี
สำนักงานรับประกันความถูกต้องของเอกสารตามมาตรฐานสภาทนายความ หากเอกสารถูกปฏิเสธจากความผิดพลาดของทีมเรา จะแก้ไขให้ฟรีโดยไม่คิดค่าบริการเพิ่มและรับผิดชอบค่าธรรมเนียมราชการรอบใหม่ นโยบายนี้ครอบคลุมทุกขั้นตอนตั้งแต่ Notary, MFA, จนถึงสถานทูตปลายทาง การประกันคุณภาพมีผลทันทีที่ลูกค้าชำระเงิน ไม่ต้องลงทะเบียนเพิ่ม
เราเป็นสมาชิกสภาทนายความและขึ้นทะเบียน Notarial Services Attorney อย่างเป็นทางการ ลูกค้าสามารถตรวจสอบเลขทะเบียนทนายผู้รับรองทุกฉบับได้ที่เว็บไซต์ของสภาทนายความ ใบรับรองทุกฉบับมี QR Code ที่นำไปยัง URL ของสำนักงานเพื่อยืนยันความถูกต้องของเลข Register ตามมาตรฐาน Digital Trust 2026
อภิธานศัพท์ที่ควรรู้
- Notarial Services Attorney
- ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสารตามข้อบังคับสภาทนายความ
- MFA Legalization
- การรับรองลายมือชื่อ/ตราประทับโดยกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศของไทย
- Apostille
- ใบรับรองมาตรฐานตามอนุสัญญากรุงเฮก 1961 ใช้ได้ใน 125+ ประเทศสมาชิก
- Embassy Legalization
- การรับรองโดยสถานทูตประเทศปลายทางหลังจากผ่าน MFA แล้ว
- Chain of Authentication
- ลำดับการรับรอง Notary → MFA → Embassy ที่ต้องเรียงตามขั้นตอน
- Notarial Register
- เล่มทะเบียนของทนายผู้รับรองที่บันทึกรายการเอกสารทุกฉบับ
คำถามเพิ่มเติม
Notary Public ในไทยมีอำนาจตามกฎหมายอย่างไร
ทนายความที่ผ่านอบรมและขึ้นทะเบียน Notarial Services Attorney กับสภาทนายความมีอำนาจรับรองลายมือชื่อ สำเนาเอกสาร และคำสาบาน เพื่อใช้ในต่างประเทศได้ตามมาตรฐานสากล
ตราประทับ Notary ของไทยใช้ในประเทศใดได้บ้าง
หลังผ่าน MFA หรือ Apostille แล้ว สามารถใช้ได้ทั่วโลก ทั้งประเทศสมาชิก Hague Convention 125 ประเทศ และประเทศที่ต้องผ่านสถานทูตเพิ่มอีก
จุดที่ลูกค้าวางใจสำนักงานของเรา
- ขึ้นทะเบียน Notarial Services Attorney กับสภาทนายความแห่งประเทศไทย
- ตัวอย่างลายมือชื่อบันทึกในระบบกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ
- ประกันความรับผิดทางวิชาชีพวงเงิน 30 ล้านบาทต่อกรณี
- ปฏิบัติตามมาตรฐาน PDPA, KYC, AML 2026 ครบถ้วน
- รีวิวเฉลี่ย 4.9/5 จากลูกค้าจริง 2,000+ ราย
- รับประกันทำซ้ำฟรีหากความผิดพลาดเกิดจากทีมงาน
