คำตอบฉบับเต็ม
Power of Attorney สำหรับซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีรูปแบบเฉพาะที่กรมที่ดินกำหนด ใช้แบบ ทด.21 สำหรับที่ดินและ อช.21 สำหรับห้องชุด ใบมอบอำนาจนี้ต้องระบุเลขโฉนด/อช.2, เลขที่ดิน/ห้องชุด, ราคาขาย, ชื่อผู้รับมอบอำนาจ และอำนาจเฉพาะอย่างชัดเจน เช่น 'โอนกรรมสิทธิ์' 'รับชำระเงิน' 'จดจำนอง'
กรณีผู้มอบอำนาจอยู่ในประเทศไทย: เซ็นต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินโดยตรงในวันโอน หรือเซ็นล่วงหน้าและ Notary Public รับรองลายมือชื่อ พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ ค่าอากรแสตมป์ 30 บาท ค่าธรรมเนียม Notary 1,500–3,500 บาท
กรณีผู้มอบอำนาจอยู่ในต่างประเทศ: ต้องเซ็นต่อหน้า Notary Public ในประเทศนั้น + ผ่าน Apostille (หลังม.ค. 2026) หรือ Legalization ผ่านสถานทูตไทย + แปลภาษาไทยโดย Certified Translator + Notary คำแปลในไทยอีกชั้นก่อนยื่นกรมที่ดิน รวมใช้เวลา 7–14 วัน
ข้อสำคัญที่กรมที่ดินตรวจ: (1) ลายมือชื่อต้องตรงกับพาสปอร์ต (2) อายุของ POA ต้องไม่เกิน 1 ปีนับจากวันเซ็น (3) ระบุเลขโฉนดและราคาตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย (4) แนบสำเนาพาสปอร์ตและบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ (5) คำแปลภาษาไทยต้องตรงทุกตัวอักษร
กรณีบริษัทเป็นผู้มอบอำนาจ ต้องแนบหนังสือรับรองบริษัทไม่เกิน 30 วัน + Corporate Resolution อนุมัติให้ลงนามใน POA + ตราประทับบริษัท หากบริษัทแม่อยู่ต่างประเทศ Corporate Resolution ต้อง Apostille + แปลด้วยเช่นกัน
สำนักงานออก POA แบบมาตรฐาน ทด.21/อช.21 ภายใน 1 วัน + Notary + ส่งให้ผู้มอบอำนาจในต่างประเทศพร้อมคำแนะนำการเซ็น + Apostille ผ่าน MFA + แปล + Notary คำแปลในไทย ราคา 15,000 บาทครบชุด
ภูมิหลังทางกฎหมายและเหตุผลของขั้นตอนนี้
หัวใจของบริการอยู่ที่การยืนยันความแท้จริงของลายมือชื่อและสารบัญเอกสารตามมาตรฐาน Notary Public ที่ยอมรับในระบบ Common Law และระบบ Civil Law ทั่วโลก สำนักงานของเราถือใบอนุญาตทนายความเลขที่ขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความแห่งประเทศไทย และมีทนายผู้ทำคำรับรองที่ผ่านการอบรมหลักสูตร Notarial Services Attorney อย่างเป็นทางการ การรับรองทุกฉบับจะถูกบันทึกใน Notarial Register เก็บรักษาตามระเบียบ 10 ปี ตรวจสอบย้อนหลังได้ทุกเมื่อ
กฎหมายไทยมิได้บัญญัติให้มีตำแหน่ง Notary Public ในความหมายแบบอเมริกัน แต่ใช้ระบบทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสารแทน ซึ่งมีศักดิ์ทางกฎหมายเทียบเท่ากันในการนำเอกสารไปใช้ในต่างประเทศ ผู้รับโอนเอกสารในต่างประเทศจะอ่านตราประทับและเลขทะเบียนของทนายเพื่อยืนยันสถานะ จากนั้นจึงเข้าสู่ขั้นตอน Apostille หรือ Legalization ตามที่ประเทศปลายทางกำหนด
ใครเหมาะกับบริการนี้และเงื่อนไขที่ต้องรู้
เงื่อนไขด้านอายุเอกสารต้องไม่เก่าเกิน 6 เดือนสำหรับเอกสารราชการประเภทใบรับรองโสด ใบรับรองความประพฤติ และทะเบียนบ้านที่จะใช้ขอวีซ่าหรือสมรสในต่างประเทศ หากเอกสารเกินกำหนดต้องคัดใหม่จากหน่วยงานต้นทางก่อน ในขณะที่เอกสารส่วนตัวเช่น Power of Attorney ที่ลูกค้าจัดทำขึ้นเอง ไม่มีกำหนดอายุ แต่อาจมีเงื่อนไขจากประเทศปลายทางว่าต้องใช้ภายใน 90 วัน
ลูกค้าที่ทำธุรกรรมที่ดินหรือทรัพย์สินมูลค่าสูงต่างประเทศควรปรึกษาทนายของเราล่วงหน้าเรื่องอำนาจที่จะมอบหมาย เพราะการเขียน Power of Attorney แบบ General กว้างเกินไปอาจถูกปฏิเสธจากนายทะเบียนปลายทาง ในขณะที่ Specific POA ที่ระบุทรัพย์สินและการกระทำชัดเจนจะผ่านง่ายและปลอดภัยกว่า ทีมเราจะแนะนำรูปแบบที่เหมาะกับเขตอำนาจของประเทศปลายทาง
เอกสารต้นฉบับที่ลูกค้าต้องเตรียมล่วงหน้า
เอกสารต้นฉบับที่ต้องเตรียมมาในวันรับรองได้แก่บัตรประจำตัวประชาชนหรือพาสปอร์ตตัวจริง สำเนาทะเบียนบ้านล่าสุดไม่เกิน 6 เดือน ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (หากมี) และเอกสารที่จะใช้รับรองในรูปแบบที่พร้อมลงนาม (Print หน้าเดียว ขนาด A4 มาร์จิ้นมาตรฐาน) สำหรับลูกค้าที่ยังไม่มีร่างเอกสาร สำนักงานมี Template มาตรฐานให้ใช้โดยไม่คิดค่าธรรมเนียมเพิ่ม
ในการเตรียมเอกสารควรหลีกเลี่ยงการใช้กระดาษบางหรือกระดาษที่ผิวมัน เพราะตราประทับสีแดง-น้ำเงินของทนายอาจไม่ติดทน และอาจถูกตีกลับจากสถานทูตปลายทาง เราแนะนำกระดาษ 80-100 แกรม สีขาวธรรมดา ไม่มีลายน้ำ ส่วนเอกสารราชการที่ออกโดยกรมการปกครองหรือกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ใช้ตัวจริงที่หน่วยงานออกให้เท่านั้น สำเนาที่ถ่ายเอกสารเองไม่สามารถยื่นต่อกระทรวงการต่างประเทศได้
ขั้นตอนทำงานภายในสำนักงานของเรา (Workflow)
Workflow ภายในสำนักงานออกแบบให้ลดความผิดพลาดเป็นศูนย์ ทุกเอกสารผ่านการตรวจ 3 ชั้นคือทนายผู้ดูแลคดี ทนายผู้รับรอง และผู้จัดการสำนักงาน ก่อนส่งเข้ากระบวนการ Legalization ทุกขั้นมีการ Scan และบันทึกใน Cloud พร้อม Tracking Number ที่ลูกค้าตรวจสอบสถานะออนไลน์ได้ตลอดเวลา ผ่าน LINE @THAINOTARY
เราใช้ระบบ Case Management ภายในที่บันทึกทุกการสื่อสารกับลูกค้าและทุกการเดินเอกสาร เพื่อให้สามารถส่งมอบเอกสารตรงตามกำหนด หากเกิดเหตุล่าช้าจากสถานทูตหรือ MFA ลูกค้าจะได้รับการแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 24 ชั่วโมง พร้อมแผนสำรองและทางเลือกในการเร่งเอกสารโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเพิ่ม
การประสานงานกับหน่วยงานราชการไทย (MFA / กรมการกงสุล)
เอกสารกลุ่มที่ต้องการการรับรองพิเศษเช่น Birth Certificate และ Marriage Certificate ที่ออกโดยสำนักงานเขต จะต้องผ่านการรับรองจากกรมการปกครองก่อน 1 ขั้น ก่อนเข้าสู่ MFA เนื่องจาก MFA จะรับรองเฉพาะลายมือชื่อของผู้อำนวยการเขต/กรมการปกครองเท่านั้น ทีมเราจะเดินเอกสารทั้งสองหน่วยงานในเที่ยวเดียวให้ลูกค้า
การยื่น MFA สำหรับเอกสารกลุ่มทันตแพทย์ แพทย์ พยาบาล วิศวกรรมต่างประเทศ ต้องผ่านการรับรองจากสภาวิชาชีพก่อน เช่น แพทยสภา ทันตแพทยสภา สภาการพยาบาล สภาวิศวกร ก่อนนำใบประกอบวิชาชีพไปรับรองที่ MFA สำนักงานเรามีทีมประสานงานกับทุกสภาวิชาชีพและสามารถดำเนินเรื่องครบรอบเดียวให้ได้
การยื่นเรื่องกับสถานทูตและหน่วยงานปลายทาง
หลังจาก MFA ออกใบรับรอง/Apostille เอกสารจะถูกส่งต่อให้สถานทูตประเทศปลายทาง (กรณีไม่ใช่ประเทศสมาชิก Hague) ทีมเดินเอกสารของเราชำนาญสถานทูตหลักทุกแห่งในกรุงเทพ ได้แก่ สหรัฐ ออสเตรเลีย จีน ญี่ปุ่น เกาหลี เยอรมัน ฝรั่งเศส อังกฤษ และ UAE แต่ละสถานทูตมีระเบียบและเวลาเปิดทำการต่างกัน ทีมเราจะนัดคิวล่วงหน้าและจัดเอกสารตามฟอร์มเฉพาะของแต่ละแห่ง
การยื่นที่สถานทูตจีนต้องผ่านระบบ Chinese Visa Application Service Center (CVASC) ที่อาคารธนภูมิ ใช้เวลา 4-7 วันทำการ สถานทูตอินเดียและเวียดนามใช้เวลา 3-5 วัน UAE และซาอุดิอาระเบียยาวกว่าคือ 7-15 วัน ทีมเราจะแจ้งระยะเวลาที่แท้จริงในใบเสนอราคา ไม่มีการประเมินต่ำเพื่อปิดงาน
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและวิธีหลีกเลี่ยง
ลูกค้าหลายคนใช้ Template Power of Attorney ที่ดาวน์โหลดจากอินเตอร์เน็ตซึ่งอาจไม่ตรงกับข้อกำหนดของประเทศปลายทาง ทำให้ POA ใช้ไม่ได้ ทีมเราแนะนำให้ใช้ Template ของสำนักงานที่ได้ผ่านการอนุมัติจากนายทะเบียนในแต่ละประเทศหลักแล้ว หรือนำ Template ของหน่วยงานปลายทางมาให้ทีมตรวจก่อน
การเลือกใช้บริการที่ราคาถูกผิดปกติมักจบลงด้วยการต้องทำใหม่ทั้งหมด เพราะสำนักงานที่ไม่ขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความหรือ MFA จะไม่สามารถพา Chain of Authentication ผ่านได้ ราคามาตรฐานที่สมเหตุสมผลสำหรับ Notary คือเริ่มต้น 1,500 บาทขึ้นไป สำหรับ Bundle รวม MFA และสถานทูตเริ่ม 4,500 บาทขึ้นไป
การรับประกันคุณภาพและนโยบายแก้ไขฟรี
เรามีรีวิวจากลูกค้าจริงกว่า 1,200 รายบน Google Business Profile ของสำนักงานในย่านสีลม และอีก 800 รายบน LINE Official Account เฉลี่ยคะแนน 4.9 จาก 5 ดาว ความพึงพอใจสูงสุดอยู่ที่ความเร็วในการตอบกลับ (< 30 นาที), ความถูกต้องของเอกสาร (98.7% ผ่านครั้งแรก), และการสื่อสารด้วยภาษาที่ลูกค้าเข้าใจ
การันตี 100% Money Back หากงาน Notary ครั้งแรกถูกปฏิเสธจากความผิดพลาดของทีมเรา และลูกค้าไม่ต้องการให้เราดำเนินการใหม่ จะคืนค่าบริการเต็มจำนวนภายใน 7 วันทำการ พร้อมส่งใบ Refund Statement ให้ลูกค้าใช้ประกอบรายงานภาษี ทั้งนี้เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจในการเลือกสำนักงานเรา
อภิธานศัพท์ที่ควรรู้
- Notarial Services Attorney
- ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสารตามข้อบังคับสภาทนายความ
- MFA Legalization
- การรับรองลายมือชื่อ/ตราประทับโดยกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศของไทย
- Apostille
- ใบรับรองมาตรฐานตามอนุสัญญากรุงเฮก 1961 ใช้ได้ใน 125+ ประเทศสมาชิก
- Embassy Legalization
- การรับรองโดยสถานทูตประเทศปลายทางหลังจากผ่าน MFA แล้ว
- Chain of Authentication
- ลำดับการรับรอง Notary → MFA → Embassy ที่ต้องเรียงตามขั้นตอน
- Notarial Register
- เล่มทะเบียนของทนายผู้รับรองที่บันทึกรายการเอกสารทุกฉบับ
คำถามเพิ่มเติม
Notary Public ในไทยมีอำนาจตามกฎหมายอย่างไร
ทนายความที่ผ่านอบรมและขึ้นทะเบียน Notarial Services Attorney กับสภาทนายความมีอำนาจรับรองลายมือชื่อ สำเนาเอกสาร และคำสาบาน เพื่อใช้ในต่างประเทศได้ตามมาตรฐานสากล
ตราประทับ Notary ของไทยใช้ในประเทศใดได้บ้าง
หลังผ่าน MFA หรือ Apostille แล้ว สามารถใช้ได้ทั่วโลก ทั้งประเทศสมาชิก Hague Convention 125 ประเทศ และประเทศที่ต้องผ่านสถานทูตเพิ่มอีก
จุดที่ลูกค้าวางใจสำนักงานของเรา
- ขึ้นทะเบียน Notarial Services Attorney กับสภาทนายความแห่งประเทศไทย
- ตัวอย่างลายมือชื่อบันทึกในระบบกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ
- ประกันความรับผิดทางวิชาชีพวงเงิน 30 ล้านบาทต่อกรณี
- ปฏิบัติตามมาตรฐาน PDPA, KYC, AML 2026 ครบถ้วน
- รีวิวเฉลี่ย 4.9/5 จากลูกค้าจริง 2,000+ ราย
- รับประกันทำซ้ำฟรีหากความผิดพลาดเกิดจากทีมงาน
